Nuevos datos muestran que los alquileres promedio cayeron a $1,694 en septiembre de 2026, lo que marca una disminución del 13 por ciento desde los máximos de 2022. Este cambio sigue a los cambios en la política fronteriza bajo el gobierno del presidente Donald Trump.
Los costos promedio de alquiler residencial han caído aproximadamente un 13 por ciento en comparación con su pico durante la administración del ex presidente Joe Biden, según nuevos datos económicos. El alquiler promedio alcanzó los 1.774 dólares durante el verano de 2022, un período marcado por importantes flujos migratorios y una alta inflación. En septiembre de 2026, esa cifra había disminuido a 1.694 dólares, lo que refleja un cambio sustancial en la dinámica del mercado inmobiliario bajo el actual liderazgo de la Casa Blanca.
Sin embargo, el alivio financiero real para los inquilinos es aún mayor cuando se ajusta a la inflación. Los analistas señalan que la inflación posterior a 2022 debería haber aumentado el valor de referencia del alquiler de 2022 a 1.953 dólares para 2026. Cuando se tiene en cuenta este impacto inflacionario, la reducción efectiva de los costos de alquiler se sitúa en aproximadamente 259 dólares por mes. Esto representa una reducción del 13 por ciento por debajo de los precios observados durante lo que se describe como el verano migratorio inasequible de la administración anterior.
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Mecanismos y oferta del mercado inmobiliario
La caída de los alquileres desde 2022 se atribuye a una combinación de cambios en la política fronteriza y una mayor oferta de viviendas. El presidente Donald Trump implementó un cierre fronterizo que detuvo el suministro de nuevos inmigrantes justo cuando una ola de nuevos departamentos ingresaba al mercado. Este enfriamiento de la demanda, combinado con nuevas construcciones en los mercados del Sun Belt, ha llevado a una persistente debilidad en los precios de alquiler.
En ciudades como Austin, Texas, el alquiler sigue siendo $214, o un 14,5 por ciento, por encima de los niveles prepandémicos registrados en agosto de 2019. A pesar de esto, el precio ha bajado $80, o un 4,5 por ciento, desde su pico de agosto de 2022. Esta tendencia se está traduciendo cada vez más en ahorros reales para los inquilinos que antes encontraban el mercado fuera de su alcance, ya que la ola de construcción aumentó el número de alquileres disponibles en varias regiones.
Ingresos de propietarios y pérdidas de inversores
Según se informa, la Casa Blanca de Trump ha dicho poco sobre las ganancias para los inquilinos, probablemente porque el presidente Donald Trump está actuando como animador de los nerviosos inversionistas y propietarios de bienes raíces que pierden ingresos cuando los inmigrantes son enviados a casa. El sector inmobiliario experimentó importantes cambios financieros durante esta transición, que afectaron los valores de las propiedades y los flujos de ingresos por alquiler para los inversores.
Por ejemplo, el índice de precios de apartamentos inmobiliarios multifamiliares ganó 108.000 millones de dólares en 2021. Este pico creó un máximo histórico de 412.800 millones de dólares en junio de 2022. Según Macrotrends.net, el último nivel está un 22,9 por ciento por debajo de ese pico. Esta disminución pone de relieve el impacto financiero de la reducción de la demanda de vivienda de los inmigrantes en el sector de inversión inmobiliaria.
Contexto histórico e impacto migratorio
La decisión de Biden de abrir la frontera en 2021 invitó a millones de inmigrantes a alojarse en apartamentos estadounidenses, lo que generó un aumento de la demanda que elevó los costos. Los propietarios solían considerar a los inmigrantes pobres como más lucrativos que los estadounidenses de clase media porque estaban dispuestos a compartir viviendas de nivel inferior. Esta dinámica provocó condiciones de vida superpobladas y precios de alquiler inflados en los principales centros urbanos.
En 2024, funcionarios del Departamento de Bomberos de Nueva York descubrieron a 70 inmigrantes hacinados en un sótano en la calle 132 y la Avenida Liberty. Cada migrante pagaba hasta 300 dólares al mes por el espacio. Los inspectores fueron llamados al edificio de uso mixto de dos pisos el lunes por la noche para investigar informes de una conversión ilegal. En el sótano encontraron dormitorios reformados ilegalmente con 14 literas y 13 camas, además de instalaciones sanitarias y ventilación inadecuadas.
Se emitió una orden de desalojo total después de que la inspección revelara las peligrosas condiciones de vida. Los demócratas de los distritos urbanos dieron la bienvenida a los inmigrantes pobres, en parte porque las agencias del presidente Joe Biden estaban proporcionando a las ciudades miles de millones de dólares para vivienda, alimentos y otras ayudas para los inmigrantes. Gran parte de ese dinero apoyó las máquinas urbanas de los demócratas, incluso cuando redujo la productividad y la prosperidad promedio de las ciudades.
Perspectivas políticas y económicas futuras
Incluso los vociferantes críticos de Trump en Washington, DC se benefician de la política de inmigración. Los alquileres después de la inflación en la capital del país han caído significativamente, beneficiando a los residentes locales independientemente de su afiliación política. La disminución de los costos de alquiler ha ayudado a compensar la interacción mensual entre la inflación y los salarios, que ha mantenido los salarios después de la inflación en gran medida estables bajo Trump después de cuatro años de caída bajo Biden.
De cara al futuro, el panorama político en 2027 presenta nuevos desafíos. Los progresistas demócratas ganarán poder en el Congreso y se están uniendo a los cabilderos inmobiliarios para exigir aún más migración a través de muchos canales de asilo y visas. La iniciativa está envuelta en el mantra de asequibilidad de los demócratas, a pesar de que los críticos argumentan que empujaría a decenas de millones de estadounidenses nuevamente a la inseguridad habitacional.
El impacto individual de estas macrotendencias es visible en historias como la de Rice y su novia, quienes junto con su perro, Rio, y su gato, Kit, han estado acampando a tiempo completo en su camioneta Ford diesel 2006 de 32 pies desde agosto. Cuando el alquiler mensual de su apartamento de una habitación en Avondale aumentó de alrededor de $800 a más de $1,300, la pareja simplemente no pudo mantener el ritmo. “Nos sobrevaloraron”, dijo Rice, destacando los costos personales de la escasez de viviendas anterior.
Los precios de alquiler alcanzaron un máximo en 2022 y luego bajaron más tarde en 2022 y 2023 a medida que los propietarios abrieron más apartamentos. El número de inquilinos agobiados por los costos alcanzó un récord en 2022, ya que la mitad de todos los hogares gastaron más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. Los cambios de política posteriores han comenzado a aliviar parte de esta carga, remodelando el mercado inmobiliario estadounidense.
