Los altísimos costos de la vivienda en California arrojan una sombra oscura sobre su carácter alegre, enviando a algunos a huir a climas más asequibles.
Sin embargo, los votantes rechazaron decisivamente una medida electoral estatal que prometía hacer más fácil y más barata la construcción de viviendas al cambiar la ley a la que a menudo se culpa por aumentar los costos: la Ley de Calidad Ambiental de California. La Proposición 45 incluso dividió a los grupos pro vivienda.
Entonces, ¿qué pasa? ¿Y hacia dónde vamos desde aquí?
La Propuesta 45 habría ofrecido una revisión ambiental acelerada y habría puesto fin a las impugnaciones legales para proyectos definidos como esenciales, incluidos aquellos que involucran vivienda, agua, transporte y acceso a Internet. Los partidarios dijeron que reduciría costosas demoras, mientras que los opositores advirtieron que debilitaría la protección ambiental y la opinión pública.
Los escépticos señalaron que los legisladores estatales ya cambiaron la CEQA el año pasado, eximiendo de la ley a la mayor parte de las viviendas urbanas de relleno. Argumentaron que eso significa que la propuesta habría beneficiado en gran medida el desarrollo de baja densidad en las afueras de las ciudades, a veces denominado “expansión”.
Pero los partidarios dicen que la medida también impulsaría proyectos en ciudades que quedaron fuera de esas exenciones. Algunos dicen que se necesitan todos los tipos de vivienda para sacar al estado de su escasez.
Para los defensores de la vivienda, su posición respecto de la medida “depende en última instancia de cómo se siente uno con respecto al desarrollo exurbano” y de si el estado debería facilitar su construcción, dijo Ethan Elkind, director del programa climático del Centro de Derecho, Energía y Medio Ambiente de UC Berkeley, quien no tomó una posición pública sobre la medida.
Jordan Grimes, director legislativo de Greenbelt Alliance, una organización ambiental sin fines de lucro que se opuso a la medida, se encuentra entre quienes la ven como el tipo de desarrollo equivocado.
Según Grimes, aumenta las emisiones de gases de efecto invernadero ya que los residentes se ven obligados a conducir más; devora áreas naturales y tierras de cultivo para construir; y requiere una inversión enorme de los contribuyentes en el núcleo urbano para pagar la infraestructura necesaria.
“Definitivamente no es amigable con el clima”, dijo. “Pero la expansión descontrolada también es un lastre económico bastante enorme”.
Los importantes cambios legislativos promulgados el año pasado bajo el Proyecto de Ley 130 de la Asamblea están dando sus frutos, dijo. Estimó que desde entonces se han permitido unas 18.000 unidades en todo el estado.
“Si quieres construir un nuevo edificio de apartamentos en Los Ángeles, Beverly Hills, Palo Alto o San Francisco, puedes hacerlo ahora”, dijo, describiéndolo como un “momento decisivo” en la producción de viviendas urbanas del estado.
Pero muchos de los que elogian los cambios creen que se puede hacer más. Por ejemplo, los proyectos de relleno de más de 20 acres no califican para la exención CEQA.
“Así que todavía hay estos proyectos masivos en los que sabes que los desarrolladores quieren poder reurbanizar centros comerciales y estructuras de estacionamiento, pero simplemente no pueden”, dijo Paul Shafer, gerente de políticas públicas del Consejo de Vivienda Asequible de California, una organización sin fines de lucro, que respaldó la medida.
Agregó que hay ciertas áreas rurales que no se beneficiaron de los cambios del año pasado porque los proyectos allí no se ajustan a la definición de vivienda de relleno.
“Hay muchas dudas sobre cómo se ve el relleno verde”, dijo. “Pero cuando tenemos una escasez de viviendas de 2,5 millones de unidades, realmente se necesita algo más que ese desarrollo de relleno para llenar ese vacío”.
Cambiando la opinión pública
A encuesta de julio por el Instituto de Políticas Públicas de California encontró que el 73% de los votantes probables apoyarían la Proposición 45. En octubre, los votantes estaban divididoscon un 50% en contra y un 46% a favor, según otra encuesta realizada por el grupo de expertos no partidista.
Los expertos señalaron una serie de posibilidades para las decisiones de los votantes, incluido lo que algunos caracterizaron como mensajes exitosos pero potencialmente engañosos de la oposición y confusión sobre la compleja medida. Otros sugirieron que los votantes lo rechazaron basándose en su sustancia y decidieron que no querían acelerar algunos de los proyectos que cubría.
Los partidarios recaudaron varios millones de dólares más que los opositores, según datos estatales de financiación de campañas. Sin embargo, Jason Elliott, un consultor que ayudó a elaborar la medida, dijo que los proponentes gastaron 2 a 1 más que en publicidad paga, “lo que dificulta la competencia”.
¿Qué sigue?
Algunos quieren que los legisladores estatales adopten partes de la Proposición 45, incluida la imposición de plazos para la revisión y los litigios relacionados con la CEQA. En general, la medida habría significado que los informes de impacto ambiental no podrían demorar más de 365 días hábiles y las demandas no más de 270 días calendario.
“La muerte por retraso es una estrategia real, particularmente para viviendas asequibles”, dijo Linda Mandolini, directora ejecutiva de Eden Housing, que desarrolla y posee viviendas asequibles.
Durante cinco años, dijo, la organización sin fines de lucro estuvo envuelta en una serie de demandas por un proyecto de 130 unidades que está desarrollando en el extremo este del Área de la Bahía. La construcción comenzará este año, pero ella estima que los retrasos les costaron 29 millones de dólares.
Shafer, del Consejo de Vivienda Asequible de California, dijo que los relojes de disparo ofrecerían cierta certeza de la que carece el actual proceso de desarrollo del estado. Algunos dicen que es difícil conseguir financiación y seguros cuando no se sabe cuánto tiempo pasará antes de poder empezar a construir.
Pero Shafer no es optimista respecto de que la Legislatura dé prioridad a la realización de tales cambios.
“No creo que haya apetito por ver reformas en esta área, ciertamente no tan trascendentales como las que vimos en la Proposición 45, durante muchos años por venir”, dijo.
No todo el mundo ve la legislación medioambiental como el ámbito al que hay que apuntar.
Elkind, de UC Berkeley, cree que el primer paso para impulsar la vivienda en áreas ya desarrolladas sería que los legisladores estatales permitieran viviendas más densas en comunidades donde está restringida, como permitir apartamentos en áreas zonificadas para viviendas unifamiliares.
“Realmente estamos en ese punto en el que tenemos que empezar a trabajar con una motosierra a través de la maraña de requisitos locales que impiden que se construyan las viviendas de relleno que necesitamos”, dijo. “Y en este momento no se trata realmente de CEQA”.
