Los residentes de una pintoresca ciudad de Chilterns están luchando contra un nuevo suburbio planificado de 1.400 casas que, según afirman, se está “implementando sigilosamente”.
El desarrollo propuesto, Marshcroft Farm, se ubicaría en un cinturón verde en el extremo este de Tring, Hertfordshire, aumentando la población de la ciudad de alrededor de 12.000 habitantes en casi un 28 por ciento.
El sitio de 300 acres se encuentra en un terreno del Cinturón Verde adyacente al Paisaje Nacional de Chilterns.
Los planes presentados por el desarrollador Harrow Estates están en sus etapas finales, y se espera una decisión del Ayuntamiento de Dacorum para mediados de marzo.
El desarrollo de Marshcroft ha provocado una oposición generalizada entre la población local, que se quejan de que el cemento cubrirá paisajes pintorescos y abrumará los servicios e infraestructuras locales, incluido el suministro de agua.
Ha recibido más de 446 objeciones de la población local, en comparación con una sola carta de apoyo.
También hubo 34 respuestas formales de organismos consultados, incluidos British Pipelines, la Agencia de Medio Ambiente, National Rail, Thames Water, el National Trust y Historic England, muchas de las cuales plantearon preocupaciones u objeciones.
Junto a Marshcroft, se propone construir un desarrollo separado de aproximadamente 400 viviendas en Grove Road en un momento similar.
En conjunto, estos planes podrían dar lugar a un total de 1.800 nuevas casas en el área local, aumentando su parque de viviendas en un 35 por ciento.
También hay planes para 250 viviendas en la cercana Dunsley Farm.
Una vista aérea del sitio propuesto para el desarrollo reintroducido de Marshcroft en terrenos del Cinturón Verde en Tring
Los residentes de Tring están unidos en su oposición al desarrollo previsto.
El Ayuntamiento de Tring se ha manifestado en contra del plan, que según los activistas haría a Tring tan grande que ya no sería considerada una “ciudad comercial”.
Cllr Robert Farrow, presidente de su comité de planificación, escribió en un boletín: ‘Esta es la mayor respuesta que he visto a cualquier solicitud en el portal de planificación Dacorum desde que fui elegido en 2023.
“La magnitud de la respuesta pública refuerza la posición del Consejo.”
En otra parte del boletín, el Ayuntamiento decía: ‘El Ayuntamiento de Tring presentó una respuesta oficial tras una reunión pública del Comité de Planificación en septiembre.
‘Nuestra posición, basada en pruebas y asesoramiento profesional, recomendaba la negativa.
‘Nuestras razones incluyeron impactos potenciales en el entorno y las cualidades especiales del Paisaje Nacional de Chilterns, la pérdida de tierras agrícolas de alta calidad, daños potenciales a la apertura del Cinturón Verde, consideraciones de infraestructura no resueltas (particularmente el suministro de agua) y el hecho de que el proceso del Plan Local aún está en curso, lo que hace que cualquier aprobación sea prematura.’
Para dar cabida a la afluencia de nuevos residentes, sería necesario realizar importantes mejoras en las instalaciones médicas, la pequeña estación de tren de Tring, las carreteras y los servicios de agua y residuos.
Thames Water se opuso a los planes, diciendo que incluso si las casas se construyeran, no serían ocupadas sin mejoras de agua y alcantarillado que tardarían años en completarse.
Anteriormente se presentaron planes casi idénticos en 2022, pero fueron rechazados por el Ayuntamiento de Dacorum con una apelación rechazada por el entonces secretario de Vivienda, Michael Gove, en una investigación y por el Tribunal Superior de Londres.
Sin embargo, los lugareños quedaron “consternados” al descubrir que habían sido presentados nuevamente e incluidos en el nuevo Plan Local de Dacorum en 2024, que fue revisado luego de los cambios en la política de planificación nacional y la guía del Cinturón Verde para ayudar a cumplir el elevado objetivo laborista de construir 1,5 millones de viviendas.
Esto abrió el sitio Green Belt de Marshcroft a los desarrolladores que ahora dicen que es un sitio Gray Belt, un terreno abandonado o previamente desarrollado.
Madre e hija, Fran y Fiona McKillop, hablaron anteriormente de su horror ante la perspectiva de 2.000 viviendas.
Una vista aérea del sitio donde están en marcha planes para introducir 2.050 nuevas viviendas
El Ayuntamiento de Tring y los lugareños se oponen firmemente al plan Marshcroft y creen que sería una “decisión prematura”, ya que se tomaría pocos días después de que los inspectores presenten sus conclusiones.
Fiona McKillop, de 33 años, habló anteriormente de su horror ante la perspectiva de miles de viviendas locales más.
Ella dijo: “Creo que tener tantas casas cambiará el lugar”. Me mudé aquí porque era muy tranquilo.
Su madre, Fran, de 61 años, añadió: “Simplemente no queremos tantos”.
Trevor Standen, residente local y ex abogado de planificación, dijo al Mail: “Los planes están en una etapa bastante avanzada, por lo que argumentamos que sería prematuro tomar una decisión en marzo porque las condiciones no han cambiado desde que Gove rechazó los planes originales y porque los inspectores habrían escuchado las pruebas de los hallazgos aproximadamente una semana antes de tomar una decisión”.
El residente local y ex abogado de planificación Trevor Standen también se opone a la remodelación.
Keith Baker, miembro del comité de la Asociación de Residentes de Grove Fields, añadió: ‘Realmente creemos que Dacorum está implementando su plan local de forma sigilosa.
“Es una acusación bastante descarada por nuestra parte, pero ya lo hicieron en Berkhamsted con otra solicitud importante a la que se opusieron más de mil personas, pero aun así la aprobaron”.
Standen añadió: “Creo que probablemente hay dos razones, si se me permite decirlo”.
“Creo que una es que oficialmente echarán la culpa a la política laborista. Dirán: “Mira, estos son objetivos de vivienda obligatorios”, y si no los cumplimos, entonces el gobierno nos azotará con objetivos de vivienda aún más altos. Ésa es la opinión oficial que dan.
‘Pero creo que detrás de esto también hay otra visión que, por supuesto, nadie reconoce.
‘Sospecho que hay un número muy considerable de concejales de Dacorum que son concejales de las zonas más urbanas del municipio y dicen: “No queremos más desarrollo aquí”. Tring y Berkhamsted tienen mucho espacio, así que ponlo ahí”.
“Lo que falla en ese análisis es que en realidad hay una muy buena razón por la que tenemos menos casas aquí: la sensibilidad del paisaje. Por eso el desarrollo aquí está limitado desde hace unos 100 años.’
Y añadió: ‘La mayoría de los concejales de Dacorum son de Hemel Hempstead y básicamente dicen que eliminemos este problema ahogando a Tring. No quieren que se vuelva más denso donde están, sino que prefieren expandirlo.’
El Plan Local de Dacorum 2023 muestra que los planes para construir viviendas en el sitio de Marshfield y New Mill (rojo) habían sido eliminados. Ahora están siendo atravesados a toda prisa
Los promotores han prometido que alrededor del 50 por ciento de las nuevas viviendas serán “asequibles”.
Pero quienes se oponen al plan dicen que la asequibilidad es sólo relativa a otras propiedades en el área, lo que significa que las casas “asequibles” no estarán en el rango de precios para los jóvenes que quieran mudarse de la casa de sus padres pero quedarse en Tring.
En su boletín, el Ayuntamiento de Tring dijo: “Aunque una proporción de las viviendas se designarían como “viviendas asequibles”, según las normas nacionales actuales, estas propiedades pueden venderse hasta por un 75 por ciento del valor de mercado.
Según los desarrollos comparables actuales, estas casas probablemente permanecerían fuera del alcance de muchos residentes locales.
Standen dijo: ‘Este sitio es tan grande que no estará terminado hasta dentro de 15 años, por lo que se alimentarán por goteo a medida que se construyan.
‘Dirán que hemos intentado venderlos a precios asequibles pero no podemos porque nadie los compra porque son demasiado caros, así que tenemos que venderlos en el mercado abierto.
“Ninguno de mis hijos puede permitirse una casa en Tring, la alquilan en el norte de Londres”.
Una escuela secundaria cercana ya ha sido ampliada y todavía no es lo suficientemente grande para albergar a nuevos alumnos si el desarrollo de Marshcroft sigue adelante.
Los planes presentados prometen terrenos asignados dentro del sitio para una escuela primaria y secundaria e instalaciones médicas, pero a los lugareños les preocupa que esto nunca llegue a buen término porque no están obligados a construirlos ni financiarlos, sino que la responsabilidad recae en los ayuntamientos que ya tienen problemas de liquidez.
Baker dijo: “Todo esto es parte del compromiso del gobierno de 1,5 millones de viviendas”.
“Piensan que todo se puede sacar de la nada, ya sea la infraestructura para su millón y medio de casas, o cuando prometen nuevos profesores, como si los nuevos profesores estuvieran en un armario en algún lugar listos para ser sacados en cualquier momento”.
Los hombres temen que si se aprueban los planes para Marshcroft, se sentaría un “precedente” para grandes desarrollos similares en otras áreas del Cinturón Verde y los desarrolladores lo utilizarían como un estudio de caso positivo.
El Ayuntamiento de Tring se ha manifestado en contra del plan, que los activistas creen que haría a Tring tan grande que ya no sería considerada una “ciudad comercial”.
Otro activista, David, dijo: ‘Los promotores y los consultores de planificación que utilizan están muy bien financiados.
‘Yo también vengo de ese tipo de experiencia como desarrollador, así que sé cuáles son sus factores desencadenantes y cuáles son sus oportunidades, y limpiarán el piso con el consejo.
‘Tienen muchísimos recursos y el consejo nunca ha tenido suficiente dinero para hacer lo que quieren hacer.
‘Por lo tanto, tendrán personas que buscarán y monitorearán continuamente los sitios web para detectar qué se ha aprobado y dónde.
‘Pensarán bien que ha sido aprobado en Tring y funciona bien, ese es un argumento sólido. Por lo tanto, sienta un precedente y no es bueno para nadie”.
Marshcroft es el mayor de los tres desarrollos de viviendas asignados a Tring en el nuevo Plan Local de Dacorum que fue revisado en 2024.
En 2023, el Plan Local original recibió el apoyo de los lugareños y del Ayuntamiento de Tring, ya que prometía ayudar a hacer crecer Tring y al mismo tiempo proteger su carácter, el Cinturón Verde y la vida silvestre.
Sin embargo, el plan de actualización aumentó significativamente el número de viviendas asignadas a Tring, y el Ayuntamiento expresó su preocupación de que el plan adoptado ahora esté siendo utilizado por los promotores para justificar solicitudes y por los inspectores para anular las denegaciones.
El Ayuntamiento de Tring y la Asociación de Residentes de Grove Field (GFRA) han cuestionado formalmente aspectos del plan y están luchando para que el desarrollo Marshcroft se elimine por completo.
Se está llevando a cabo un examen público del Plan Local y los inspectores han hecho más preguntas sobre la búsqueda general de Dacorum de sitios apropiados en el municipio. Esto ha provocado que Dacorum vuelva a consultar.
Un portavoz de Harrow Estates dijo:
‘Las propuestas para Marshcroft Farm han sido objeto de un exhaustivo escrutinio, incluida una apelación anterior en la que un inspector de planificación recomendó su aprobación. Ahora se propone incluir el sitio en el Plan Local emergente de Dacorum, lo que refleja su papel en la satisfacción de la gran necesidad de vivienda del municipio.
‘Nuestra aplicación actualizada conserva los hogares para personas mayores, 1.000 metros cuadrados de espacio comercial, nuevas escuelas, instalaciones deportivas y de salud, y un edificio comunitario flexible, al tiempo que aumenta las viviendas asequibles del 45% al 50%.
“No hay objeciones técnicas pendientes y su impacto en la infraestructura local será mitigado, y Thames Water se verá obligada a mejorar sus sistemas para satisfacer la demanda futura”.
